İki sponsor, SASB çok aileli kredilerinin büyük bir bölümünü oluşturuyor.
Temerrüt Oranı ve Genel Durum
Tek varlık, tek borçlu (SASB) çok aileli krediler toplamda 28,44 milyar dolar olarak belirlenirken, bu kredilerin 1,13 milyar doları temerrüt durumunda. Bu, %3,96’lık bir temerrüt oranına işaret ediyor. Temerrüt eden kredilerin 1 milyar doları, yalnızca iki sponsora ait ve bu durum, SASB çok aileli kredilerden ziyade bu iki borçlunun durumunu yansıtıyor. Beş eyalette bulunan 83 SASB çok aileli kredisinden yalnızca altısı temerrütte bulunurken, bu iki sponsorun kredileri olmasaydı, temerrüt oranı %0,45 olacaktı.
Temerrüt Eden Kredilerin Dağılımı
Temerrüt eden kredilerin dağılımı incelendiğinde, Sponsor A’nın üç temerrüt eden kredisi, New York City’deki 31 mülkten oluşan bir portföye dayanmaktadır. Bu durum, Sponsor A’nın 600 milyon dolarlık kredisinin, temerrüt eden toplam bakiyenin %53,2’sini oluşturmasına neden olmaktadır. Sponsor B’nin iki kredisi ise 403,7 milyon dolarlık bir katkı sağlıyor ve bu da toplam temerrüt bakiyesinin %35,8’ini temsil ediyor. Diğer sponsorlar ise kalan %11,0’lık kısmı temsil eden bir krediyi elinde bulunduruyor.
Temerrüt Eden Kredilerin Detayları
Sponsor A’nın 600 milyon dolarlık notları, JPMCC 2021-NYAH ve JPMCC 2021-NYAH MZ altında yer almaktadır. Bu iki öncelikli not, Haziran 2024’te vadesi dolmuş ve Ekim 2024’te vade temerrüdü nedeniyle özel servise devredilmiştir. Özel servisin, bu durum için bir strateji olarak bir değişiklik önerdiği belirtiliyor.
Sponsor B’nin iki kredisi toplamda 403,7 milyon doları buluyor. Parkhill City, 225 milyon dolarlık bir kredi olup, Jamaica, Queens’teki iki mülkü güvence altına almaktadır. Bu kredi, Şubat 2023’te ödeme temerrüdü nedeniyle özel servise devredilmiş ve Temmuz 2025’te bir alacaklı kontrolü altına alınmıştır. MFP Portföyü ise 178,7 milyon dolarlık bir kredi olup, başlangıçta 43 mülk üzerinde 384,8 milyon dolarlık bir değere sahipti. Bu kredi, Temmuz 2022’de vade temerrüdü nedeniyle özel servise devredilmiş ve kalan altı mülk, Ağustos 2026’da mahkeme onayına tabi olarak açık artırmaya çıkarılacaktır.
Altıncı kredi ise, farklı bir sponsora ait olan 123,5 milyon dolarlık Parkmerced notudur. Bu kredi, San Francisco’daki 3.221 birimlik bir mülkü güvence altına almakta olup, Mart 2024’te özel servise devredilmiş ve icra sürecine girmiştir.
Piyasa Durumu ve Sonuç
Ticari gayrimenkul teminatlı kredi yükümlülükleri (CRE CLO) kapsamında 2021 ve 2022 yıllarında ihraç edilen çok aileli krediler, beş büyük ihraç edilmiş çok aileli eyaletteki CRE CLO çok aileli bakiyesinin %12,2’sini ve temerrüt bakiyesinin %80,2’sini elinde bulundurmaktadır. Bu krediler, %7,16 medyan kupon ile değişken faizli kredilerdir. Ayrıca, net nakit akışına (NCF) dayalı medyan borç hizmeti karşılık oranı (DSCR), ilk ihraç dönemindeki %1,60’tan %0,64’e düşmüştür.
Temerrüt oranı, temerrüt durumunda sınıflandırılan kredileri kapsamakta ancak performans gösteren krediler arasındaki borç hizmeti baskısının tam kapsamını yansıtmamaktadır. Karşılık verileri, bu grubun çoğu performans gösteren bakiyesinin, raporlanan NCF bazlı DSCR verileri ile borç hizmetini karşılayacak yeterli nakit akışına sahip olmadığını göstermektedir. Bu durum, performans gösteren kredilerin dikkatle izlenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
